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二道区老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作实施方案

字体显示【 】  【时间:2018-07-03 00:00】   【来源:】  【返 回】

  为进一步巩固旧城改造成果, 继续推进我区老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作,全面提升物业管理工作水平,完善老旧住宅区物业长效化管理机制,以全面建成小康社会为奋斗目标,努力构建可持续发展的城市管理新型框架。结合我区实际,制定本实施方案。

  一、     指导思想

  为深入贯彻党的十九大精神,主动顺应新型城市发展需求,以便民、利民、惠民为宗旨,坚持“政府指导、分级管理、立足社区”的原则,立足区情,加强政策扶持,明确部门职责,规范管理程序,注重宣传引导,逐步培养居民物业消费意识,努力构建管理规范,服务优质,群众满意的老旧住宅区物业管理服务工作体系。

  二、工作目标

  通过推进老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作,完善我区物业长效化管理制度,确保老旧住宅区综合整治成果,利用两年时间完成老旧住宅区综合整治后物业管理服务升级,全面提升居民居住环境管理质量。

  一)以旧城改造为契机,至2018年年末,每个街道建立一个物业管理服务精品试点小区,两个居民自治小区(小区不少于3栋楼),四个规范化管理试点小区,全面推广物业管理服务升级工作。

  (二)至2019年底全面完成老旧住宅区物业管理服务升级工作。

  三、基本原则

  按照《推进全市老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的实施方案》(长府办发【2017】50号)要求,整治完毕的老旧住宅区,根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、业主的承受能力、管理服务需求以及消费意愿等实际情况,以社区为主体,因地制宜,选择管理服务模式,全面提升老旧住宅区管理标准。

  四、总体要求

  以“打造幸福宜居二道”为目标,以旧城改造为契机,充分调动居民自主管理积极性,发挥社区堡垒作用,由街道、社区对已整治完毕的老旧住宅区开展“三管一建”工作体系建设,即:对老旧住宅区实施分类管理、精细管理、创新管理,并建立长效管理机制;有效保护旧城改造成果,强化居民物权维护意识,全面提升老旧住宅区外在环境和基础设施维护水平,为居民打造幸福美好家园。

  五、深化体制改革

  (一)继续完善物业三级管理制度。明确区、街道、社区的职责分工,落实行政监管和公共服务责任,充分发挥社区基层组织作用,建立区物业管理行政主管部门指导和监督管理、各街道办事处具体组织协调、社区落实的三级管理机制,相关职能部门密切配合,共同推进物业管理服务升级工作。

  (二)物业管理工作重心下移。遵循权责统一,通过推进物业管理工作重心下移,逐步建立符合我区实际的物业管理体制。下放物业服务合同备案初审工作、小区创优达标申报初审工作,由街道、社区进行初步审核,审核后上报区物业办;全面下放12345信访投诉工作,由街道办事处责成社区专人负责回复处理12345物业投诉。

  六、管理服务模式

  结合我区老旧住宅区实际情况,可因地制宜,选择后续管理服务模式。

  (一)专业化物业服务模式。对居民有意愿选择专业化物业服务的老旧住宅区,应依法成立业主大会并选举产生业主委员会,由业主委员会组织召开业主大会,表决选聘物业服务企业提供服务。

  (二)企业后勤服务模式。对企管小区,由房屋管理(产权)单位后勤部门负责,对本单位家属院实施管理。房屋管理(产权)单位应通过体制改革和机制创新,逐步引入社会化的物业服务机构提供物业服务。

  (三)居民自治管理模式。对居民同意自治的老旧住宅区,依法成立业主大会选举产生业主委员会或居民自治委员会,根据业主大会决议,自行管理和组织开展保安、保洁及共用设施设备维护等日常物业服务工作。

  (四)社区代管服务模式。对业主选择社区代管服务的老旧住宅区,应在社区组织协调下,通过与房屋管理(产权)单位、专业部门(单位)、业主和使用人代表共同协商达成《社区管理服务公约》,依托社区网格化管理机制,依托社区物业服务中心,由社区组织开展卫生保洁、共用部位和共用设施设备维护、秩序维护等基本物业管理服务,收取相应费用。

  七、管理标准

  老旧住宅区应根据确定的具体服务内容,应达到以下管理标准:

  (一)房屋外观整洁,共用部位及各种设施设备完整,楼道粉饰整洁;

  (二)道路、场地整齐、平整、无裸露土地;

  (三)绿化设施基本完整,绿地无斑秃,树木无枯死;

  (四)路灯、楼道灯等公共照明设施齐全完好,能正常开启,自行车棚基本完好,机动车停车位划定规范整齐;

  (五)小区内无私搭乱建、无杂物和垃圾,楼道内无乱堆乱放。

  八、管理责任划分

  各管理责任部门、产权单位和业主(居民)要本着权责一致的原则,严格按照分工,切实履行义务。

  (一)住建局负责老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的牵头抓总;负责相关法规、政策的传达、贯彻、落实;负责指导街道建立相关物业管理服务工作机制;负责指导街道开展“社区物业服务中心”试点工作;负责监督、考评街道实施进度和效果;负责协调老旧住宅区水、电、气、热等行管部门。

  (二)城管办负责组织调度老旧住宅区及周边道路违章建筑的拆除。

  (三)市容局负责规范、指导街道(社区)拆除老旧住宅区内的违章建筑,负责规范牌匾管理,负责协助街道(社区)开展集中打击老旧住宅区内占道经营、露天烧烤、摆摊设点等专项行动。

  (四)爱卫办负责监督检查老旧住宅区的庭院、楼道环境卫生等相关工作。

  (五)法制办负责指导各街道将老旧住宅区纳入社会管理创新网格化管理中,监督、指导网格员在老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作中充分发挥作用。

  (六)街道办事处作为老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的实施主体,负责落实辖区内老旧住宅区的物业管理服务各项工作,负责积极推进物业管理服务试点工作,负责组织建立物业管理联席会议制度,协调辖区内物业管理矛盾纠纷,负责指导社区发挥网格作用、创新开展物业管理服务等相关工作。

  (七)规划分局负责对老旧住宅区违章建筑依法认定,配合街道办事处对违章建筑的拆除工作。

  九、实施步骤

  以各街道为实施主体,相关部门联动配合,形成合力,共同推进物业管理服务升级工作,具体实施步骤如下:

  第一阶段:制定工作计划(20181月-3月)。

  各街道办事处结合小区分类情况,制定物业管理服务升级工作方案,明确小区管理方向、实施路径、提升标准。上报管理办公室,批准后方可实施。(主城区内各街道办事处需上报1个精品小区、2个居民自治小区、4个规范化试点小区,其余街道需上报1个精品小区、2个居民自治小区、1个规范化试点小区)

  第二阶段:开展民意调查(2018年4月-5月)。

  街道办事处发放调查问卷,深入走访小区居民,了解群众意愿和管理诉求,并对问卷进行分析,结合每个小区的具体情况,具体谋划每个小区未来管理标准。

  第三阶段:积极宣传倡导(2018年6月-7月)。

  开展“物业管理服务宣传月”活动,组织召开现场会,各街道办事处依托宣传月活动为载体,在小区的公共部位(楼道、院墙、宣传栏等)全面宣传政策法规、惠民举措,宣传“四种管理模式”,宣传小区管理服务标准,宣传“社区物业服务中心”。

  第四阶段:具体操作实施(2018年8月-10月)。

  按照拟选定的物业管理模式,各街道办事处组织选定的小区召开业主大会,全体居民对选定的管理模式、管理标准、收费标准进行表决,过半数以上居民同意后进行公示,并将结果上报管理办公室备案。

  第五阶段:选出优秀试点(2018年11月-12月)。

  每个街道办事处在已达到管理服务标准的小区中,择优选出一个小区作为试点,并上报管理办公室作为年终考核依据。

  第六阶段:典型经验推广(2019年1月-4月)。

  复制试点的管理经验,全面运用到老旧小区中,带动全域物业管理服务升级工作。以“社区物业服务中心”为基础,不断夯实老旧住宅区物业管理服务工作,形成“可复制、易操作、能推广”的二道区物业管理新模式。

  第七阶段:完成管理升级(2019年5月-12月)。

  全面完成老旧住宅区物业管理服务升级工作。达到“没人管→有人管,有人管→标准管,标准管→升级管”的工作目标。

  十、保障措施

  (一)完善机构建设

  1、组织成立专项工作领导小组。成立二道区老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作领导小组(后附领导小组名单),由主管副区长亲自挂帅,并下设办公室负责工作调度,不断探索健全机制。同时,定期组织各街道办事处、住建、规划、市容环卫、园林、财政、消防等部门和各管线单位召开联席会议,协调、监督、检查老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的进展情况,巩固老旧住宅区综合整治成果,使我区老旧住宅区物业管理服务工作实现健康、可持续发展。

  2、配齐物管服务人员。充实基层工作力量,按照市政府《关于进一步加强住宅区物业管理工作的指导意见》(2013年17号)文件要求,保证区物业办配备5-7名工作人员的同时,街道配备1-2名专职工作人员,每个社区配备1-2名准物业公益岗位。人员由各街道、社区立即统筹安排,将作为目标考核的一项重要内容。

  3、建立应急服务制度。各相关部门要建立应急服务制度,重点解决辖区内因突发事件、自然灾害等因素造成的房屋、基础设施应急维修、抢修问题。

  4、推行“四位一体”管理模式。具备条件的老旧住宅区可以社区为核心,建立社区党组织、业主委员会(居委会、居民代表)、社区物业服务中心、物业企业 “四位一体”管理模式,加强基层组织建设,充分发挥社区核心作用,鼓励居民广泛参与,形成主动谋划、主动宣传、主动管理的良好局面。

  (二)注重政策鼓励

  1、鼓励配置物业管理用房。经规划部门审批,可采取改建、扩建、置换等多种方式配置物业管理用房,尚不具备一次性配备到位条件的可根据实际情况逐步实现。同时也可临时采取租赁、借用等过渡性办法解决物管用房问题。

  2、鼓励配建商业用房。鼓励在规划条件允许的情况下,配建经营性用房。并通过出租、经营等方式获得稳定收益,用于补贴综合整治后老旧住宅区的管理费用不足。经营性用房的产权属辖区国有资产管理部门。

  3、鼓励建设公共停车场。老旧住宅区整治范围内的夹馅棚户区拆除后,经批准可作为公共停车场,所得收益可用于补贴老旧小区物业管理经费不足。

  (三)探索典型引领

  按照市政府要求,率先推行“社区物业服务中心”试点工作,创新服务模式。成立街道、社区可以依托的物业管理服务机构(服务标准上墙,提供下水清掏、门窗擦拭、绿化修剪、设施修缮等公共设施的维修服务,同时,也可根据条件为居民提供室内管网更换、清洗、疏通等多种便民服务),以满足居民关于物业管理各种层面的基本需求。社区物业服务中心可结合实际依托辖区周边的物业服务企业或相关专业队伍提供低偿维修服务。

  (四)给予资金扶持

  为有力推进此项工作,给予专项配套资金,每个街道10万元,主要用于每个街道完成建立一个“社区物业服务中心”、形成一个精品试点小区,两个居民自治小区,四个规范化试点小区工作的运行和推进经费。(后附《二道区老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作配套资金使用办法》)             

  十一、工作要求

  (一)明确职责分工,强化责任意识。老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作将作为各街道、各部门目标绩效考核重要内容,“社区物业服务中心”和试点小区的建立,将作为目标绩效考核主要依据,确保工作目标顺利完成。各部门要高度重视此项工作,结合实际,制定工作方案和计划,将责任落实到具体部门、具体责任人,切实促进老旧住宅区整治后物业管理健康、持续发展。

  (二)坚持全面动员,引导广泛参与。街道、社区及相关部门要积极引导业主共同参与物业管理服务工作,建立健全业主委员会和居民自治委员会制度。通过召开业主大会确定整治后小区物业管理模式,确保业主的知情权、参与权、选择权、监督权。

  (三)建立长效机制,巩固整治成果。要积极探索老旧住宅区的长效管理机制,从政策、资金、技术、人员等方面入手,引导老旧住宅区采取灵活多样的管理模式,促进管理的良性循环,实现建管并举,做到“综合整治完成一个,物业管理跟进一个”。

  (四)加大宣传力度,营造良好氛围。要充分发挥新闻媒体的导向功能,广泛深入宣传党和政府为民办实事、解难事的工作成果,大力宣传老旧住宅区综合整治的重要意义,引导广大业主支持参与综合整治和后续物业管理工作,同时,充分利用旧城改造工程在老旧住宅区已设置的公告栏,大力宣传社区物业服务中心等物业管理创新内容,发布旧城改造的相关惠民政策。

附件1、2、3.doc